欧宝体育娱乐app官网,欧宝体育在线登录

2021方案创作大会 ▎TOD模式下综合产品策略

2021-10-29 作者: 华阳国际编辑部

 

快速的城市化进程,带来“城市病”的加速蔓延,

TOD聚合城市功能,承载公共服务,

让城市发展不再只是扩张,也可以是内在的更新。

当一座座“轨道上的城市” 拔地而起,

建筑设计的创作思路要发生哪些改变?

面对超大规模的TOD项目,

如何从容应对设计管控、统筹协调等方面的诸多挑战?

 

多年来,华阳国际在TOD领域不断实践,2021年,集团正式成立TOD事业部,众多地标项目逐渐落成,我们真正投身到TOD发展的时代浪潮。

 

为此,华阳国际2021方案创作大会“深度·专题”版块特别设置“TOD模式下综合产品策略”专题。全集团6位大咖分别从发展脉络、技术经验、开发策略、综合物业、商业定位、超高层综合实践等不同维度,深度挖掘TOD价值内核,聚焦TOD全周期创作思路,整合集团不同产品线丰富经验,共同探讨当下TOD与城市一体化发展思路。

 

√ 商业定位改造:通过改造实现资产增值

√ 轨道上盖社区的历史演进与前沿发展思潮

√ 高铁新城综合开发模块研究技术模板

√ 从承载建筑到承载城市:TOD项目一二级开发浅析

√ TOD与综合物业价值开发

√ 竖向生长-复合型超高层塔楼设计浅谈

 

 

 

VIEW 观点

 

01.  商业定位改造:通过改造实现资产增值
2021方案创作大会【深度创作咖获奖分享
 
熊嘉伟 GARY CAN董事
 
“中关村15万㎡的商业,我们希望不是做增量,而是通过减量把地下空间全面打开。”
 
很多TOD设计发生在城市核心区,而市中心的新建项目越来越少,升级改造也逐渐成为很广泛的议题,通常这类项目,我们会关注5个W,WHY,为什么需要重新定位?WHEN,什么时候是最佳的改造时机?WHAT,建筑改造有什么优势?WHERE,哪里属于翻新的重点?WHO,谁是目标客群?同时,针对整体改造的力度,将改造项目分为超大型、中型和小型的改造。
 
光大北京中关村改造项目,是我们最近的一次实践,它坐落在90年代初的中国硅谷,包括15万㎡的商业,当时的规划理念非常先进,但由于缺乏人性化的关怀,以及整体商业的疏导,现状逐渐消极。
 

光大北京中关村改造项目效果图
 
我们在与甲方的沟通中不约而同地想到,不要做增量,而是提出“地下空间地面化”的理念,通过减量的手法,把地下的空间全面打开,形成“公园+商业”的形态,人从地铁出来,走在其中,不会觉得自己在地下或商场,而是一个城市公园,在重要节点利用一系列下沉广场,打破“±0”的概念,使得每一个空间都有自然光,室内设计结合中关村的IT属性,添加更多科技元素,带给大家放松的心情。城市界面,会更关注人与环境的互动体验,让公园自然渗透到地面,人自然流通到公园各空间,进一步契合项目整体的创新定位。
 
手绘分析图


 

 

02.  轨道上盖历史演进及前沿发展思潮

 

赵恒博 集团副总裁,北京公司总经理,TOD事业部总经理

 

“TOD不是目的,而是手段。要让人们感受到生态、智慧、幸福。”

 

TOD是未来高密度城市的发展之路,并以枢纽上盖开发、场段共同开发两种形式为主。场段开发通过垂直与水平空间的一体化建设,达到交通换乘、商业、居住的完美融合。车辆段站场工艺与综合开发规划布局的关系非常微妙,地铁运营需要考虑高效、安全、管理清晰、工作环境,城市开发需要考虑生活、居住品质、城市公共空间,两者达到平衡,才能实现共赢。

 

以北京车辆段上盖开发发展历程来看,从第一代四惠车辆综合基地,到第四代北安河车辆综合基地,历经十年,从单纯的上盖房地产开发,逐步过渡到站城融合,2010年以后高品质车辆基地TOD开发深入人心,带动各大地产商“百花齐放”。

 

车辆段发展历程

 

TOD发展到今天,站场综合开发的复合开发、职住平衡已经深入人心,第二生活平台成为趋势。最大的特点,就是解决一个漂浮于十几米的社区,其中最重要的是解决数据交通问题。城市交通慢慢成为社区范围,功能正在泛化。第五代场段开发初探以客户体验为导向,开发品质关注人的步行体系、公共交通、混合业态等等,其次是开发建设、货值货量、商业价值,打造综合平台。TOD不是目的,而是手段,要让人们感受到生态、智慧、幸福。

 

 


03.  高铁新城综合开发模块研究技术模版

 

吴昊 规划设计研究院总规划师

 

“链、聚、渗、品,高铁新城开发四大策略。”

 

作为十四五规划战略重点,高铁站点及周边地区是实现国民经济大动脉、都市圈一体化的战略支点,承载城市(片区)新形象与活力的个性门户。但过去一段时间,国内高铁新城由于过高估计了高铁的辐射带动能力,选址距城市核心区普遍在10公里以上,规划十几到几十平方公里的规模,造成基础建设投入较大,配套以及产业吸引力不足。结合华阳近年的项目实践,在高铁新城的规划建设开发不仅是解决传统TOD800m范围的开发概念,还应从城市的角度出发,关注区域统筹、产业导入、土地运营,以此形成“链、聚、渗、品”4个设计策略。

 

以泉州高铁新城项目为例,整个项目11平方公里,是泉州中心城区面积最大,投资最大的片区开发。为实现高铁新城的发展,首先开展区域统筹,根据泉州市城市规模及站点能级,协调新城与泉州各重点平台与其他重要枢纽地区的链接,新城与周边片区交通功能、商业商务、生活功能、特殊功能的衔接,站点周边地区与新城内各组团的关系。

 

泉州高铁新城项目效果图

 

在产业导入上,从资源禀赋、产业基础、政策规划和市场需求四大维度,落实数字科技产业相关项目,适时引入先导性、主导性产业和战略性新兴产业,建设产城融合的现代新城。围绕土地运营对地块布局进行技术优化,提升土地集约利用和土地价值,为地方增加财税收入。在设计策略上,通过接格局、组团、碧道、产业,集核心、空间、功能、活力,透山水、野趣、海绵,塑造高质的空间、人文、服务、科技。

 

 

 

04.  从承载建筑到承载城市:TOD一二级开发浅析

 

李天骄 深圳公司副总经理
 
“TOD是一种城市发现战略,最终目标是实现城市的可持续运营,一二级开发联动是必由之路。”
 
2030年,深圳轨道交通将达到33条,TOD开发越来越热。近年我们发现甲方或政府在TOD项目中,对建筑设计之前的阶段关注度越来越高。早期在松岗车辆段、长圳车辆段项目里,我们还只是针对盖上进行结构预留,但是目前的TOD项目,已经不是过往理解的简单条件预留了,它远远延伸到一级开发独立的工作阶段,比二级开发的建筑设计工作还要长,同时更注重土地开发,而不只是建筑产品。
 
2030年深圳市轨道交通线网规划(以最终公示为准)
 
坪地停车场项目里,涉及一级开发的时长是14个月。东莞黄江项目也是最初就明确提出总体概念规划及盖上条件预留,这里两条地铁交汇,其中15号线可能15年后才会建设,当中涉及基础设施、配套设施、周边道路网衔接都有若干轮调整,需要跟相应规划单位及轨道设计单位多轮互动。平湖枢纽项目,有5线交汇,被称为深圳首个以城市更新途径实施的大型交通枢纽开发项目,我们目前的工作是也是调整专项规划,进而确定各项指标。
 
我们在未来的工作中,也要明确TOD是一种城市发现战略,最终目标是实现城市的可持续运营,一二级开发联动是必由之路。
 
 
 
05.  TOD与综合物业价值开发
 

朱鸿晶 集团设计副总裁,深圳公司副总建筑师
 
“TOD项目要对物业有所取舍,精细化定位,最终形成互通互融、价值共享的建筑方案,提升综合物业价值。”
 
TOD模式从1.0到5.0,理念发生了质的飞跃,更加重视人的需求,构建立体微城市,这点也多次体现在我们的项目里。湖贝A4地块项目,处于深圳东门核心区,五条地铁交汇,涵盖办公商业等多元功能,同时承载着国际消费中心等多重文化象征,设计需要非常细腻地表达空间与人的互动与变化。项目负二层连接地铁,负一层连接公交场站等公共系统,我们首先在场地东侧、湖贝路中部、场地西北角做了三个城市核,围绕下沉广场组织垂直交通及商业,充分连接地铁系统,导入地上地下端部人流,形成不同物业互相激发的良好生态,带动整体物业价值。
 
湖贝A4地块项目效果图
 
另一个在珠三角的项目,场地正中一条地铁把地块切分得很零散,物业很受限制。我们通过梳理发现,地块地上景观资源优越,有很好的地面慢行系统,地下则有地铁穿过,提供大量城市人流。通过设计,我们在地上让建筑与多条城市绿轴相接,地下,则打通与轨道、周边商业的衔接,创造活力源泉,形成地上地下一体化通达的格局,带动片区整体物业氛围。
 
TOD项目在设计之前,首先要对物业充分分析,有所取舍,精细化定位,最终形成互通互融、价值共享的建筑方案,提升综合物业价值。
 
 
 
 
06.  竖向生长:复合型超高层塔楼设计浅谈
 
尹传香 集团设计副总裁,深圳公司副总经理
 
“未来面对更多元的时代变化,超高层塔楼设计一定会有更多关注点,面对一个新项目,要先判断它的定位和需求再做设计,这不是一件容易的事。”
 

城市综合体高效、集约、复合的特点,与TOD开发不谋而合,目前我们在做的综合体项目,80%也都与地铁站有紧密关系。土地开发越来越集约化,TOD综合体也必然面临着商业越来越复杂,塔楼越来越复合的趋势。中国是世界超高层发展的中心,2020年,全世界竣工的200米以上塔楼是112座,中国达到了56座,其中30%左右是复合功能塔楼。TOD综合体除了需要把商业做好之外,也要更关注竖向的竖向生长以及垂直复合。

 

武汉海伦堡海悦世界,总高度280m,其中有52000㎡办公和6700㎡云端精品酒店,塔楼标准层只有1600㎡,在这样的标准层里如何提高电梯效率,是项目最大难点。设计选用特殊的TWIN双子电梯系统,两个轿厢共用一个井道,所需电梯数量减少一倍,大大节约了项目空间。

 

武汉海伦堡海悦世界效果图

 

SIC超级总部中心,总高358m,我们负责超高层塔楼立面设计和平面优化工作,在未来地标云集的深圳超级总部片区,SIC如何凸显自己的特点,让人印象深刻,是我们考虑的重点问题。团队在对建筑的形体、细节进行打磨的前提下,在建筑的顶端打造位于350米高度的“湾心之眼”云际观景平台,在可预见的未来,它将成为无人机俯瞰深圳全貌的必经之地、城市宣传片中不可或缺的一部分。

 

未来面对更多元的时代变化,超高层塔楼设计一定会有更多关注点。产品、形象、亮点该如何打造?这些都值得我们去思考、去探索、去实践。而面对一个新项目,需要先判断它的定位和需求再做设计,这不是一件容易的事。前路很远,继续努力。

 

SIC超级总部中心效果图
 
 
///
 
 
 
为期半天的经验交流与成果分享,带来对TOD全维度的启发与思考,2021方案创作大会虽然落幕,但影响不断深化,加强各区域不同产品线的联动,推动研发体系的完善与更新,并将其注入实践过程,深度助力“轨道上的城市”。

 

最新新闻